Home > 자료실 > 세무
 
 
  주택을 상속받을 경우 절세방안
  2008-09-02  
 
 

할아버지나 연로한 아버지의 사망에 따라 보유하던 주택이나 부동산은 배우자나 자녀에게 공동상속되거나 협의분할 선택에 따라 단독상속 등기되기도 하는데, 상속세금은 같다 하여도, 상속주택의 등기소유자를 누구로 하느냐에 따라 향후의 세금에 차이가 많이 난다.


1. 현재 집이 없는 무주택 자녀가 상속받는 경우


자동으로 1세대 1주택이므로 3년 보유(서울 등은 2년 거주 추가조건)의 비과세 요건을 갖추었다면 양도소득세가 비과세된다. 그러나 3년보유가 아니면 일반과세가 되며, 이 경우 취득가액은 당초의 취득가액이 아니고, 상속 당시 평가신고된 금액으로 올라간다. 무주택자가 상속취득시는 취득세도 면제된다. 당해 무주택자녀가 아버지와 같이 동거했다면 보유기간 판정시 아버지의 보유기간도 합산하므로 상속 후 3년 보유가 아니어도 전체 기간으로 비과세요건을 충족한다.


2. 현재 집을 한 채 갖고있는 자녀가 상속받는 경우(소득세법 시행령 155조제2항)


① 기존 주택을 먼저 파는 경우 : 상속받은 1주택은 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 요건에 영향을 주지 않으므로, 기존 주택의 3년 보유(서울은 2년 거주)요건만 지키면 양도소득세가 비과세된다. 기존주택을 먼저 판 후 상속주택을 나중에 팔 때 상속개시일부터 1세대 1주택(3년 보유 등)을 판단하여 요건이 되면 비과세한다.


② 상속 주택을 먼저 파는 경우 : 기존집 1채와 상속집 1채로 2채 보유자이므로, 상속집 양도에 따라 일반세율(9%~36%)로 양도세를 내며 1년내 팔면 세율이 50%가 된다. 이 경우 취득원가는 상속세 신고 당시의 가액으로 올라간다.


3. 기존에 2주택 이상 소유한 자녀가 상속받는 경우


1세대 3주택이므로 60%의 높은 세율이 적용된다.


4. 상속주택을 자녀 공동명의로 등기시 상속주택의 소유자 판단(소득세법 시행령 155조 제3항)


① 공동상속주택은 자녀의 각자 주택으로 보지 않아 각자의 1세대 1주택 비과세 요건에 영향이 없다.


② 공동상속주택은 첫째, 상속지분이 가장 큰 자녀의 주택으로 보며,


둘째, 상속지분이 같으면 당해 상속주택에 거주하는 자녀의 주택으로 보며


셋째, 지분도 같고 함께 거주하면 최연장 자녀의 주택으로 보아 판단한다.


5. 결 론 : 결국 상속주택은 무주택 자녀, 1주택 자녀, 2주택 자녀 및 공동상속등기에 따라 향후 세금이 달라지며, 상속받은 주택을 먼저 파는 경우는 과세되지만, 기존 주택을 먼저 파는 경우는 기존주택과 상속주택 모두가 비과세될 수도 있으므로, 가족간에 상속재산협의분할시 각 자녀의 주택보유상태에 따라 일률적으로 공동상속등기 하지말고 신중히 판단할 필요가 있다.

 
 
최근판례 - 채권채무재조정시 대손상각비 인정여부, 출자전환...
종합부동산세 쟁점사항